Способы защиты прав при сделках с недвижимостью
Способы защиты гражданских прав определены Гражданским кодексом Российской Федерации. Статья 12 ГК РФ, перечисляя такие способы защиты, оставляет их перечень открытым, при этом указывая, что «иные способы» должны быть предусмотрены нормами действующего законодательства.
«Основными способами защиты прав собственников недвижимого имущества выступают: признание права, признание сделки недействительной, истребование вещи из чужого незаконного владения (виндикационный иск), устранение нарушений вещного права, не связанных с лишением владения (негаторный иск)», – рассказала Елена Золоткова, руководитель Управления Росреестра по Томской области.
Признание права является популярным способом узаконить самовольную постройку.
Указанный способ может быть применен при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Признание сделки недействительной.
Недействительной является сделка, которая по основаниям, предусмотренным законом, признана таковой судом или недействительна независимо от такого признания.
Таким образом, недействительная сделка – это сделка, которая была совершена, но ее стороны не достигли правового результата, на который она была направлена. То есть желаемое возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей по ней не состоялось.
Заявить требование о признании сделки недействительной может сторона сделки, а также лицо, которому закон предоставляет такое право. Некоторые нормы о недействительных сделках содержат ограничения относительно круга лиц, которые могут заявлять соответствующие требования.
Для удовлетворения иска по ничтожной сделке нужно доказать, что у заявителя есть охраняемый законом интерес в признании ее недействительной. Можно заявить подобное требование, несмотря на то что ничтожная сделка недействительна независимо от судебного признания.
Чтобы оспоримую сделку можно было признать недействительной, нужно, чтобы она нарушала права или охраняемые законом интересы лица, ее оспаривающего. А если она оспаривается в интересах третьих лиц, то должны нарушаться их права и охраняемые законом интересы.
Истребование вещи из чужого незаконного владения используется в случае, когда вещью владеет лицо, не имеющее на это права.
Возможность истребования имущества из чужого незаконного владения напрямую зависит от того, является ли приобретатель добросовестным. Положение добросовестного приобретателя значительно укрепляет его позицию в споре, однако законодатель все же допускает возможность лишения права собственности и его посредством наделения собственника правом истребовать свое имущество у такого приобретателя. Законодатель связывает возможность истребования с основанием приобретения имущества (возмездное или безвозмездное) и с волей собственника на выбытие спорного имущества.
Устранение нарушений вещного права, не связанных с лишением владения.
Собственник, либо лицо, владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Указанные лица вправе требовать устранения неправомерных длящихся фактических действий, которые препятствуют ему в пользовании недвижимой вещью или создают угрозу подобного нарушения, но не повлекли лишения владения или оспаривания самого права.
Таким образом, создание собственнику или иным, перечисленным лицам, фактических препятствий в осуществлении владения, не повлекших лишения владения, является основанием к предъявлению негаторного иска.