О возможности перевода объекта недвижимости из категории «объекта индивидуального жилищного строительства» в «жилой дом блокированной застройки или многоквартирный дом

Под объектом индивидуального жилищного строительства (ИЖС) понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости; государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в ИЖС не допускаются.

Кроме того, исходя из правового режима ИЖС, согласно нормы части 1 ст. 133 Гражданского кодекса РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части, указанный жилой дом не может быть разделен на самостоятельные объекты недвижимости.

Вместе с тем, если в отношении здания в силу его архитектурно-конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, то такое здание, являясь объектом капитального строительства, может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможным.

В зависимости от того, как проектной документацией будут определены выделенные части (например, жилые блоки или квартиры), то тогда ИЖС может быть отнесен к жилому дому блокированной застройки или многоквартирному дому.

Необходимо также учитывать, что земельные участки, на которых могут создаваться многоквартирный дом, ИЖС, жилой дом блокированной застройки имеют различные правовые режимы. Соответственно, вид разрешенного использования и категория земельного участка, на котором будет создан жилой дом блокированной застройки либо многоквартирный дом, указанные в правоустанавливающем документе на земельный участок, градостроительном плане земельного участка, должны предусматривать возможность размещения и эксплуатации соответствующего вида жилого помещения.