Герб
Администрация
Красноярского сельского поселения
Кривошеинского района Томской области
Контакты
Прочие контакты
Фактический адрес
636320, Томская Область, Кривошеинский район, с. Красный Яр, ул. Советская, д.60
Юридический адрес
636320, Томская Область, Кривошеинский район, с. Красный Яр, ул. Советская, д.60

Обстоятельства, позволяющие суду определить, что покупатель недвижимости знал о незаконной цели сделки

Компания продала физлицу земельный участок в преддверии банкротства и подтвердила оплату в передаточном акте. Через несколько месяцев был зарегистрирован переход права на земельный участок. В дальнейшем компания была признана банкротом.

В ходе процедуры банкротства компании конкурсный управляющий оспорил сделку. В своем заявлении управляющий указал, что указанная сделка совершена с целью навредить кредиторам должника. Конкурсный управляющий просил суд учесть, в частности, следующее:

– рыночная стоимость земли более чем в 9 раз выше ее цены по договору, при этом в подтверждение представлен отчет об оценке;

– участок был под арестом;

– нет надлежащих доказательств того, что гражданин рассчитался с компанией.

Суд первой инстанции признал сделку недействительной.

Апелляционная и кассационная инстанции сочли иначе. Покупатель не мог знать о том, что компания неплатежеспособна. Из-за этого цена участка в этом споре не имеет значения. Злонамеренность сделки не доказали, ущерб кредиторам указанной сделкой не причинен и т.д.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ (Определение ВС РФ от 28.04.2022 №305-ЭС21-21196) решения апелляционной и кассационной инстанции отменила и в своем Определении указала, что когда цена многократно занижена, покупатель должен понимать, что имущество продают с незаконной целью. Например, хотят помешать обратить на него взыскание.

Коллегия в своем определении указала, что при разрешении подобных споров суду, в том числе следует оценить добросовестность контрагента должника, сопоставив его поведение с поведением абстрактного среднего участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно. Стандарты такого поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора. Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность такого лица.

Верховный суд, отменяя решение апелляционной инстанции, и суда округа указал: «Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2016 № 308-ЭС16-11018).

В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной (бросовой) цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника.

Кроме того, конкурсный управляющий приводил доводы о нахождении спорного имущества под арестом, отсутствии как надлежащих доказательств оплаты имущества и поступления денежных средств должнику, так и финансовой возможности у покупателя оплатить имущество в установленном размере.

Совокупность установленных обстоятельств спора и приведенных конкурсным управляющим доводов убедительным образом свидетельствовала в пользу того, что отчуждение имущества, скорее всего, осуществлено по заниженной цене и направлено на вывод активов из конкурсной массы. Бремя их опровержения подлежало переложению на покупателя, настаивавшего на действительности сделки».

К подобному выводу ВС РФ приходил и ранее.

Заместитель начальника отдела правового обеспечения,

по контролю (надзору) в сфере

саморегулируемых организаций

Управления Росреестра по Томской области

Елена Винокурова