Обстоятельства, позволяющие суду определить, что покупатель недвижимости знал о незаконной цели сделки

Компания продала физлицу земельный участок в преддверии банкротства и подтвердила оплату в передаточном акте. Через несколько месяцев был зарегистрирован переход права на земельный участок. В дальнейшем компания была признана банкротом.

В ходе процедуры банкротства компании конкурсный управляющий оспорил сделку. В своем заявлении управляющий указал, что указанная сделка совершена с целью навредить кредиторам должника. Конкурсный управляющий просил суд учесть, в частности, следующее:

– рыночная стоимость земли более чем в 9 раз выше ее цены по договору, при этом в подтверждение представлен отчет об оценке;

– участок был под арестом;

– нет надлежащих доказательств того, что гражданин рассчитался с компанией.

Суд первой инстанции признал сделку недействительной.

Апелляционная и кассационная инстанции сочли иначе. Покупатель не мог знать о том, что компания неплатежеспособна. Из-за этого цена участка в этом споре не имеет значения. Злонамеренность сделки не доказали, ущерб кредиторам указанной сделкой не причинен и т.д.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ (Определение ВС РФ от 28.04.2022 №305-ЭС21-21196) решения апелляционной и кассационной инстанции отменила и в своем Определении указала, что когда цена многократно занижена, покупатель должен понимать, что имущество продают с незаконной целью. Например, хотят помешать обратить на него взыскание.

Коллегия в своем определении указала, что при разрешении подобных споров суду, в том числе следует оценить добросовестность контрагента должника, сопоставив его поведение с поведением абстрактного среднего участника хозяйственного оборота, действующего в той же обстановке разумно и осмотрительно. Стандарты такого поведения, как правило, задаются судебной практикой на основе исследования обстоятельств конкретного дела и мнений участников спора. Существенное отклонение от стандартов общепринятого поведения подозрительно и в отсутствие убедительных доводов и доказательств о его разумности может указывать на недобросовестность такого лица.

Верховный суд, отменяя решение апелляционной инстанции, и суда округа указал: «Действия лица, приобретающего имущество по цене, явно ниже кадастровой и рыночной, нельзя назвать осмотрительными и осторожными. Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2016 № 308-ЭС16-11018).

В подобной ситуации предполагается, что покупатель либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной (бросовой) цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. Соответственно, покупатель прямо или косвенно осведомлен о противоправной цели должника.

Кроме того, конкурсный управляющий приводил доводы о нахождении спорного имущества под арестом, отсутствии как надлежащих доказательств оплаты имущества и поступления денежных средств должнику, так и финансовой возможности у покупателя оплатить имущество в установленном размере.

Совокупность установленных обстоятельств спора и приведенных конкурсным управляющим доводов убедительным образом свидетельствовала в пользу того, что отчуждение имущества, скорее всего, осуществлено по заниженной цене и направлено на вывод активов из конкурсной массы. Бремя их опровержения подлежало переложению на покупателя, настаивавшего на действительности сделки».

К подобному выводу ВС РФ приходил и ранее.

Заместитель начальника отдела правового обеспечения,

по контролю (надзору) в сфере

саморегулируемых организаций

Управления Росреестра по Томской области

Елена Винокурова